Proč na dokumentaci záleží
Vlastník stavby má uchovávat ověřenou dokumentaci po celou dobu, co stavba stojí (§ 167 písm. d) stavebního zákona). U starších domů se ale plány často ztratily, zůstaly u předchozího majitele, nebo dům mezitím někdo přestavěl. Když se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a dům byl povolen, má vlastník povinnost pořídit pasport stavby (§ 245 odst. 1).
Jak zjistit, jestli byl dům povolen
- Projděte své doklady. Stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí potvrzují, že stavba byla povolena. Hledejte i v kupní smlouvě, v dědickém řízení a u předchozího majitele.
- Zeptejte se na stavebním úřadu. Úřad podle místa stavby vám řekne, jestli má ke stavbě spis. Starší spisy mohou být předané do archivu a úřad vám řekne, kam.
- Podívejte se do katastru. Z výpisu z katastru nemovitostí uvidíte, odkdy je dům zapsaný.
O tom, zda stavba byla povolena, rozhoduje stavební úřad a doložit to má vlastník. Tak to popisuje sdělení Ministerstva pro místní rozvoj z 19. 9. 2024.
Dům byl povolen: pořiďte pasport stavby
Pasport stavby je dokumentace domu v současném stavu. Dům zaměříme, nakreslíme půdorysy, sepíšeme technickou zprávu a připravíme pasport k ověření. Až ho stavební úřad ověří, nahrazuje dokumentaci, která se nedochovala (§ 245 odst. 3). Co pasport obsahuje, najdete na stránce co obsahuje pasport stavby, cenu na stránce cena pasportu stavby.
Dům povolen nebyl nebo povolení nepotřeboval
- Stavba bez povolení. Pasport ji nezlegalizuje. Povinnost pořídit pasport se týká jen staveb, které byly povoleny (§ 245 odst. 1). Stavbu bez povolení řeší stavební úřad v řízení o odstranění stavby (§ 250 odst. 1 písm. b)).
- Stavba, která povolení nevyžadovala. Od 1. 8. 2025 pro ni povinnost pořídit pasport neplatí, novela č. 87/2025 Sb. ji z § 245 odst. 1 vypustila. Dobrovolně se pasport hodit může, třeba při prodeji.
Prodej domu bez dokumentace
Kupující nebo jeho banka mohou chtít vidět, jak dům vypadá a že byl povolen. Když se dokumentace nedochovala a dům byl povolen, máte pasport pořídit tak jako tak, a prodej je dobrá chvíle to vyřešit. Ověřený pasport pak předáte kupujícímu spolu s domem.
A co kolaudace starého domu?
Pasport nahrazuje chybějící dokumentaci stavby. Když se nedochovaly ani doklady o tom, k čemu stavba slouží, platí podle § 245 odst. 2 stavebního zákona, že je určena k účelu, pro který je stavebně technicky vybavena. Jestli dům smí sloužit tomu, k čemu ho dnes používáte, posuzuje stavební úřad. Když se chystáte účel stavby měnit, poraďte se s úřadem předem.
Co si připravit
- adresu domu, a když nemá číslo popisné, číslo parcely,
- všechny doklady, i neúplné: povolení, rozhodnutí, staré plány, smlouvy,
- dopis od stavebního úřadu, pokud přišel, i s lhůtou,
- odhad, kdy byl dům dokončen, když nic jiného nemáte.
Pak vyplňte krátkou poptávku pasportu stavby. Projdeme s vámi, co se dá dohledat, a pošleme nabídku.
Zdroje: zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 167, § 245 a § 250; zákon č. 87/2025 Sb.; Ministerstvo pro místní rozvoj, sdělení k pasportizaci staveb z 19. 9. 2024 (PDF). Ověřeno 28. a 30. 10. 2026.